Как снять квартиру или комнату, если вы не хотите жить в общежитии

С чего начать? 

Изучите рынок арендной недвижимости. Это можно сделать самостоятельно с помощью специализированных интернет-ресурсов. Вы получите представление о ценах, районах и условиях аренды квартир.

С недавнего времени такие популярные сервисы, как Booking  и Airbnb, недоступны в Беларуси. Но волноваться незачем, в стране есть внутренние площадки для поиска жилья в аренду.

Онлайнер (onliner) — один из крупнейших интернет-порталов, на котором можно найти предложения по аренде жилья от собственников и агентств недвижимости. 

Куфар — популярный ресурс по бронированию квартир преимущественно у собственника, но есть и предложения от агентств недвижимости. Минусом этого сервиса будет то, что зарегистироваться на куфаре можно только имея симку белорусского оператора. 

Реалт (Realt) — крупнейший специализированный интернет-портал Беларуси. Содержит самую полную базу объектов недвижимости.

Домовита (Domovita) — новый сервис подбора жилья, который сегодня пользуется высоким спросом.  

На этих площадках:

• Все актуальные предложения собственников и агентств.

• Удобный интерфейс и подробный фильтр, которые помогут ориентироваться в предложениях и выбрать вариант, исходя из ваших запросов.
• Большая фотогалерея и подробное описание позволят отсеять предложения, которые не понравились еще на этапе поиска в интернете.

Выбор района для вашего проживания — это важный и ответственный момент. 

Очень важно выделить те факторы, которые для вас  очень важны, и те, на которые вы особо не обращаете внимания. К примеру, важно ли для вас

• чтобы район был новый, в котором располагаются одни лишь новостройки;
• наличие школы, детского сада;
• наличие парка либо обширной зеленой зоны рядом с домом;
• чтобы район был тихим, либо наоборот чтобы на вашем районе было много круглосуточных заведений;
• чтобы район был безопасным для прогулок вечером, с наличием достаточного количества фонарей;
• наличие мест для прогулок с собаками;
• удобное транспортное сообщение;
• наличие парковочного места для автомобиля.

Кроме указанных критериев, важно учитывать время, которое вы готовы проводить в пути до работы или учебы, если вы работаете или учитесь очно. Например, если ваш максимальный лимит составляет 30 минут в одну сторону, это может значительно сузить выбор районов для поиска жилья.

Электронные карты, такие как Яндекс.Карты, Google Maps или 2ГИС, предоставляют схемы и спутниковые изображения, где можно увидеть транспортные маршруты, типы застройки, зеленые зоны и объекты инфраструктуры. Эти карты помогут вам оценить плотность застройки, наличие парков, скверов и других общественных пространств.

Используя функцию прокладки маршрута, вы сможете узнать сколько по времени займет весь ваш путь до работы или учебы и понять подходит ли ваш квартира в данном районе или нет.

Анализируя карты, вы сможете выделить улицы и районы, которые стоит рассмотреть более подробно, и воспользоваться функцией панорамного просмотра для получения более детального представления о выбранных локациях.

Стоимость

Рынок долгосрочной аренды делится на два сегмента:

•  бюджетные квартиры (более половины рынка);
• квартиры комфорт- и элит-класса.

Иностранные студенты чаще всего выбирают квартиры комфорт-класса. В комфорт-классе популярны районы "Лебяжий", "Маяк Минска", "Новая Боровая" и "Минск Мир". Элитные квартиры предпочитают на улице Сторожовской, проспекте Победителей и в ЖК "Променад". Также жилой комплекс "Левада" на берегу Свислочи становится все более востребованным благодаря уникальному местоположению и разнообразию квартир.

Средняя стоимость съемного жилья в Минске:

По состоянию на июль 2024 года, аренда однокомнатных квартир в Минске начинается от $200. Квартиры возле метро в нормальном состоянии стоят от $250, с мебелью – от $350. 

Двухкомнатные квартиры вдали от метро – от $230, возле метро с ремонтом и мебелью – от $350.

Трехкомнатные квартиры стартуют от $280 и доходят до $400 за квартиры с ремонтом и мебелью.

Если мы говорим про квартиры в элитных районах, то аренда однокомнатных начинается от $350, трехкомнатных в центре города – от $800.

Цены зависят от района, удаленности от метро, общего состояния, наличия мебели и прочих удобств. В областных городах Беларуси стоимость ниже на 30-50% относительно Минска. 

Агентство 

При самостоятельном поиске жилья вы не переплачиваете за услуги агента. Но следует помнить, что вам придется уделить больше времени на изучение рынка, непосредственно поиск и осмотры. Также существует риск столкнуться с мошенниками. 

Чтобы сэкономить время и силы можно воспользоваться услугами агентства недвижимости: получить консультацию и базу действующих предложений на рынке, правильно оформить сделку.

Стоимость услуги агентства составляет 10 базовых величин  что соответствует 400 BYN (на 2024 год). Она включает в себя 

• подбор вариантов квартир;
• подготовку и оформление документов;
• сопровождение агента и согласование.

Время поиска варьируется от одного дня до недели, в зависимости от специфики запроса.

  Обязательно проверяйте отзывы риэлтора и никогда не вносите предоплату за услуги до заключения договора с собственником! Оплата за риэлторские услуги производится по факту заселения после подписания договора.  

Осмотр

После того как вы нашли подходящий вариант, вы должны осмотреть квартиру. Обращайте внимание на:

1. Расположение. Удобное местоположение позволит быстро добраться до учебы, сэкономит время и деньги.
2. Общее состояние и ремонт. Осмотрите стены, полы, окна и двери на предмет повреждений или протечек. Убедитесь , что все системы работают исправно (электричество, водоснабжение, отопление и тд.)
3. Размер и планировка. Подумайте о наличии мест для хранения вещей. Наличие балкона и парковочного места повысит уровень комфорта нового жилья.
4. Безопасность и инфраструктура. Узнайте репутацию района, доступность общественного транспорта, наличие магазинов, банков, медицинских учреждений и пр. Расспросите о соседях. Этот момент также может повлиять на цену.
5. Интернет и связь. Узнайте есть ли доступ к интернету в квартире. Проверьте скорость и стабильность сети.
6. Стоимость. Вы должны строго оговорить условия договора. Входят ли коммунальные услуги или они оплачиваются отдельно. Уточните информацию о дополнительных платежах, таких как депозит или комиссия агенту. Убедитесь, что условия соответствуют вашим финансовым возможностям и требованиям.
7. Условия аренды. Обратите внимание на длительность договора аренды. Большинство арендодателей предпочитают долгосрочные соглашения. В договоре должна быть указана информация о возможной корректировки цен в течение года. Убедитесь, что условия аренды соответствуют вашим планам и потребностям.

Если вам что-то не понятно, не стесняйтесь задавать вопросы собственнику квартиры или агенту. Смело говорить о своих пожеланиях и потребностях.

Договор найма

Пытаясь сэкономить на налоге, многие собственники и арендаторы решают не заключать договор найма. Но помните, что заключение договора найма — это неотъемлемая и очень важная часть сделки. Договор найма помогает документально зафиксировать отношения между двумя малознакомыми людьми. При чем в нем можно прописать не только стандартные вещи, а вообще все, что угодно.

Перед подписанием договора, обговорите основные моменты и убедитесь, что они прописаны в документе:

• стоимость;
• депозит при заселении;
• крайний срок оплаты аренды;
• условия оплаты;
• продолжительность;
• включенные услуги;
• ваши права и обязанности;
• права и обязанности арендодателя. 

В договорах прописывают все: кто будет чинить технику, сколько раз в месяц собственник может прийти в квартиру, можете ли вы приглашать в квартиру гостей, можно ли заводить животных и другие спорные вопросы.

Учитывайте, что часто владельцы квартир с качественным ремонтом, мебелью, а также оборудованных доворостоящей техникой, просят у арендаторов внести залог, чтобы избежать повреждений мебели и техники. Юридически это не является нарушением. Обычно сумма залога равна стоимости аренды квартиры на месяц. 

Обязательно сделайте акт приема-передачи либо описи имущества. Да, вы потратите лишние полчаса, но зато вы точно не столкнетесь с необоснованными обвинениями в повреждении квартиры. Все будет задокументировано.

Регистрация

Согласно законодательству РБ, арендодатели, которые предоставляют жилье иностранцам на срок от одного дня, обязаны сообщать об этом в органы внутренних дел.

Важно учитывать, что в процессе заключения договора найма арендодатель должен вас зарегистрировать. В Республике Беларусь существует два типа регистрации:

1. Регистрация по месту жительства: В этом случае в паспорт арендатора ставится штамп, подтверждающий регистрацию. Регистрация по договору найма не дает права претендовать на квадратные метры по месту регистрации. Срок регистрации соответствует условиям договора найма, и по его окончании необходимо выписаться.

2. Временная регистрация по месту пребывания: В данном случае гражданину выдается вкладыш с указанием адреса, а штамп в паспорт не ставится. Регистрация производится исключительно по договору найма или поднайма и также не предоставляет права претендовать на жилье. Максимальный срок действия временной регистрации составляет 1 год.

Официальная регистрация очень важна и дает ряд преимуществ.

Преимущества официальной регистрации:

• Доступ к медицинской помощи: Официальная регистрация дает иностранцу возможность за свой счет обратиться за медицинской помощью и пользоваться медицинскими услугами в пределах зарегистрированного региона.
• Юридическая защита: Зарегистрированный арендатор имеет больше прав и может обращаться за юридической помощью в случае возникновения споров или проблем.

Упрощение административных процедур: Официальная регистрация упрощает процесс оформления различных документов и позволяет избежать проблем с местными властями.

Мошенники

При обращении в агентство можно столкнуться с различными схемами мошенничества. Вот несколько распространенных примеров:

1. Фальшивые объявления: Мошенники размещают объявления о недвижимости, которой не существует, или о квартирах, которые уже сданы. Они могут использовать красивые фотографии и заманчивые условия, чтобы привлечь арендаторов. После получения предоплаты или комиссии они исчезают. Поэтому никогда не вносите предоплату! Услуга оплачивается по факту ее предоставления.
2. Ложные агентства: Создаются фиктивные агентства недвижимости, которые собирают деньги за свои "услуги", не предоставляя реальных вариантов жилья. Существуют такие фирмы, которые просто дают вам список номеров телефонов, и вы ищете себе жилье самостоятельно. Они оказывают лишь информационные услуги. Чтобы избежать таких ситуаций, внимательно читайте договор: что в нем вам должны предоставить и какие услуги оказать.
3. Неправильное оформление документов: Мошенники могут предоставить поддельные или неправильно оформленные документы, чтобы создать видимость легальности сделки. Это может включать подделку договоров или подложные документы о праве собственности на недвижимость.

Чтобы избежать мошенничества, рекомендуется:

• Проверять репутацию агентства недвижимости и его лицензии.
• Использовать проверенные источники и отзывы клиентов.
• Никогда не вносить предоплату.
• Тщательно проверять все документы и условия договора перед подписанием.

Помните, что агентство недвижимости не берет денег наперед. Любая риелторская услуга оплачивается по факту оказания. Деньги вносят по итогу заселения в квартиру. При этом все тарифы фиксированные, — все риэлторские услуги прописаны в постановлении Совмина.

Заселение

Если подходящий вариант найден, не забудьте уточнить ключевыые моменты:

1. Кто сдает – собственник или агентство?
2. Если это агентство, то сколько стоит услуга и когда ее нужно оплатить?
3. Цена указана С либо БЕЗ учета коммунальных платежей?
4. Кто-нибудь прописан в квартире, если да, то сколько человек(если никто не прописан, то коммунальные платежи оплачиваются по повышенным тарифам).
5. Какая мебель и бытовая техника входит в оплату?

Резюмируем:

Арендаторам, которые ищут квартиру самостоятельно, важно быть предельно осторожными и внимательными. 

Основные моменты, которые мы описали в статье:

• Договор аренды подписывается только с собственником или его представителем с нотариальной доверенностью.Нельзя платить деньги вперед без заключения договора аренды с собственником;
• Просмотр квартиры или другого жилья не оплачивается. Бесплатно показать вам объект – это прямая обязанность порядочного агента. Услуги оплачиваются только по факту – после вашего заселения. 
• Заключение договор найма — обязательно. Внимательно читайте все документы, которые подписываете. 

Если квартира выбрана и вы уже на финальной стадии, не забудьте еще раз проверить:

1. Документы у собственника – паспорт, документы на квартиру, возможно, доверенность.
2. Наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
3. Исправность бытовой техники и сантехники, мебельных механизмов при арендодателе. 

После всех проверок можно договариваться с арендодателем об размерах арендной платы, форме оплаты, условиях оплаты коммунальных платежей и в целом об условиях аренды.